서울시와 국토교통부가 강남 3구와 용산구 아파트 전체를 토지거래허가구역(토허제)으로 지정하면서 부동산 시장이 크게 흔들리고 있습니다.
불과 한 달 전까지만 해도 허가구역 해제가 기대되던 분위기였기에, 이번 정책 변화는 시장에 큰 충격을 주고 있습니다.
토허제 확대, 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까?
이번 조치로 인해 강남구, 서초구, 송파구, 용산구에 있는 총 2,200개 단지, 약 40만 가구가 규제 대상이 되었습니다. 정부는 이번 조치가 실수요자를 보호하고 투기를 막기 위한 것이라고 설명하지만, 시장에서는 오히려 불확실성이 커졌다는 우려가 나오고 있습니다.
강남·용산 부동산 시장, 지금 어떤 상황?
부동산 중개업소에 따르면, 정책 발표 이후 강남·용산 지역에서는 거래가 급감하고 있습니다. 매물을 내놓던 집주인들은 서둘러 가격을 조정하거나 급매로 내놓는 반면, 매수자들은 관망세로 돌아서면서 거래가 거의 멈춘 상황입니다.
예를 들어, 송파구 잠실동 ‘엘리트’(엘스·리센츠·트리지움) 단지에서는 허가구역 해제 기대감으로 32억 원까지 올랐던 리센츠 전용 84㎡ 매물이 하루 만에 29억 원대로 떨어졌습니다. 반포동, 대치동 등 강남 주요 지역에서도 매수 문의가 급감했고, 일부 계약은 파기될 가능성도 거론되고 있습니다.
토허제 확대가 거래에 미치는 법적 영향
토지거래허가구역에서는 6㎡를 초과하는 주거용 토지를 매수할 경우 2년간 실거주해야 합니다. 문제는 기존 임차인이 있을 경우입니다. 집을 사려는 사람이 매도를 하려면 임차인의 퇴거 확약서를 받아야 하므로, 실거주 요건을 맞추기가 쉽지 않습니다.
이로 인해 갭투자는 사실상 불가능해졌고, 전세를 끼고 투자하려던 수요도 위축되었습니다. 이는 결국 전세 매물 감소로 이어져, 전셋값 상승 가능성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.
강남 3구·용산구 외 지역으로 번지는 풍선효과?
강남권이 토허제 규제에 묶이면서 마포구, 성동구, 강동구 등 주변 지역에 대한 관심이 높아질 가능성이 제기됩니다. 일부 지역에서는 호가 상승 움직임이 보이지만, 강남권의 조정 가능성을 고려해 관망하는 분위기가 더 강합니다.
예를 들어, 마포구 아현동에서는 한 매도자가 규제 발표 직후 호가를 올려 매물을 내놓았지만, 매수 문의가 줄면서 다시 기다려보기로 했다는 사례가 나왔습니다. 반면, 최근 가격이 많이 올랐던 강동구 고덕동이나 노원구 상계동은 추가적인 매수세 유입이 쉽지 않을 것이라는 전망도 있습니다.
여기에 금융당국의 대출 규제 강화가 겹치면서, 서울 전역에서 거래가 둔화될 가능성이 더욱 커지고 있습니다.
토허제 확대, 앞으로 시장은 어떻게 변할까?
1️⃣ 거래 절벽 가속화
매수자들은 시장을 지켜보는 분위기고, 매도자들은 가격을 낮추지 않는 이상 거래가 성사되기 어렵습니다.
2️⃣ 전셋값 상승 가능성
투자 수요가 사라지면서 전세 매물이 줄어들고, 전세가 상승 압력이 커질 수 있습니다.
3️⃣ 정책 신뢰도 하락
한 달 만에 규제가 바뀌면서 부동산 시장의 예측 가능성이 낮아졌고, 정책에 대한 불신이 커지고 있습니다.
결국, 이번 토허제 확대는 단기적으로 강남·용산 부동산 시장을 얼어붙게 만들고, 전세시장에도 영향을 미칠 가능성이 큽니다. 앞으로 시장이 어떻게 반응할지 예측하기 어려운 만큼, 실수요자와 투자자 모두 신중한 접근이 필요합니다.